HOMEバックナンバー/2011.8.19 放送
前回の授業

土地と法律のこと

建てられる家の大きさ

自分が買った土地だから、「どんな風に家を建ててもいいだろう!」と思いますよね?
実はどんな土地でも、その面積に対して、建築できる家の面積は決められているのです。
それが不動産の物件概要などで見る、建ぺい率容積率です。今回はこの建ぺい率と容積率について学んでみましょう。



敷地面積と建築面積

まず「敷地面積」と「建築面積」について説明します。
真上から見下ろした敷地の広さを敷地面積と言います。同じく、真上から見下ろした建物の広さを建築面積と言います。(図1参照)
また、複数の建物が敷地内にある場合は、それら全ての合計が建築面積となります。(図2参照)

もし、敷地が斜面の場合でも、この決まりは変わりません。

【参考】建築面積の求め方

建築面積を求めるときには、いくつかの決まりがあります。
例えば、<図1>のピロティのある家。1階より2階の面積が大きい家の場合でも、建築面積は空から垂直に見下ろした建物の広さなので、<図2>のように、2階の壁や1階の柱の中心線で囲まれる、最も外側になるピンクの部分で建築面積を求めます。

この他にもありますので、いくつかご紹介します。[建築面積の求め方一例]



建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合

建築物の敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といい。 防火や避難経路、通風、採光などを確保するために、用途地域の種別に応じて、建ぺい率の限度が定められています。 建築する建物の建ぺい率は、定められた「建ぺい率の上限」を超えてはいけません。

例えば、 建ぺい率が50%と定められた地域では、100m²の土地に1階あたりの床面積50m²までの右図のような家を建てることができます。


<建ぺい率の求め方>
建築面積÷敷地面積×100=建ぺい率(%)



容積率とは敷地面積に対する建物延床面積の割合

敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合を容積率といいます。 敷地に対して、どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示すものです。 建築する建物の容積率は、用途地域または前面道路の幅によって定められた「容積率の上限」を超えてはいけません。

例えば、100㎡の敷地で建ぺい率50%、建築面積50㎡の条件だと…


※上階の床面積…A 下階の床面積…B

前面道路が12m未満の場合、その道路の幅によって以下のように規制されます。
▼住居地域では… 前面道路の幅員のメートル数×0.4が、容積率の上限となります。
▼その他の地域では… 前面道路の幅員のメートル数×0.6が、容積率の上限となります。


注)駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の1/5未満、 地下室部分については全床面積の合計の1/3未満ならば、床面積に含まない場合もあります。[除外する例はこちら]

<容積率の求め方>
建物延床面積÷敷地面積×100=容積率(%)

敷地の有効利用のうえで、なかなか厳しい面もある容積率の制限ですが、住宅などではその決まりが緩和される規定も用意されています。


【参考】床面積の求め方

建築面積と違い、床面積では面積に算入しない項目があります。
例えば、下図のような吹き抜けのある家の場合…

吹き抜け部分には、2階部分の床がないので、この部分を含まない、1階と2階のピンクの部分で面積を求めます。この他にもありますのでいくつかご紹介します。[床面積の求め方一例]


授業のまとめ

建蔽率・容積率をはじめとする建築の法規制は、キレイな町並みや環境、都市機能や安全性を保つために設けられたルールです。
その事を理解して頂くことで気持ちよくプラン設計を進めることができるのではないでしょうか。



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