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土地と法律のこと

建てられる家の高さ

自分の土地だから、「どんな高さの家を建ててもいいだろう!」というものではありません。敷地によって、家を建てられる高さが決まっていることを知っておきましょう。

前回取り上げました、建てられる家の大きさでは、用途地域に応じて、建てられる建物の大きさの制限が定められていることを、お伝えしましたが、今回は高さ制限の授業です。


高さ制限とは

高さ制限とは、建築基準法で、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するための法律です。

高さに関する制限には、大きく分けて4種類あります。
1.絶対高さ制限…10mまたは12m以下
2.北側傾斜制限…5mまたは10mから、一定の勾配をもつ斜線制限
3.道路斜線制限…道路の幅員は敷地と道路の高低差が関係
4.隣地斜線制限…20m以上の建物を建てる場合(5階建くらいに相当)


絶対高さ制限

絶対高さ制限は、第1種、2種低層住居専用地域の場合は、建物の高さは10m以内または12m以内と制限されています。

建物の高さは、建築基準法で決められていますが、市街化区域内の用途地域別にそれぞれ違った制限が設けられています。 そのほとんどがケースバイケースで、具体的に「何メートル以下」とは言いきれません。

しかし、第1種・第2種低層住居専用地域内では、絶対条件として、建物の高さは10メートル、または12メートル以下と定められているのです。これが絶対的高さの制限なのです。





北側傾斜制限

北側傾斜制限とは、建てた家が北側隣家の日照をさえぎらないようにするために定められた規制です。低層住居専用地域と中高層住居専用地域において建物の高さを制限しています。

低層住居専用地域の場合
北側隣地との境界線上で、5メートルの点から1:1.25(※)の勾配をもつ斜線をこえて、建物を建ててはいけません。
※横浜市を含む一部地域では1:0.6の勾配となります。

中高層住居専用地域の場合
北側隣地との境界線上で、10メートルの点から1:1.25の勾配をもつ斜線をこえて、建物を建ててはいけません。

横浜市内で2階建て約6メートルの高さ(隣地に接する最高軒高)で隣地境界から計算上約1.666メートル離す。(庇の先端)必要があります。 良好な住環境を整備する為に横浜市は0.6勾配と厳しい北側斜線を採用しています。建築基準法では、1.25の採用 同じ条件で約80センチ



道路斜線制限

道路斜線制限とは、道路の採光、通風、両側の建物の日照、採光、通風に支障をきたさないように、建物の高さを制限したものです。

敷地が面している道路の幅によっても、建物の高さが制限されています。 前面道路の反対側の境界から敷地に向かって一定のルールに従い斜線を引き、その斜線の中に建物が収まらなくてはいけません。


用途地域によって制限値が異なりますが、 住居系地域では、1mごとに1.25m
その他の地域では、1mごとに1.5m








隣地斜線制限

隣地斜線制限とは、隣地の日当たりや風通しに配慮して、建物の高さを制限するものです。

第1種及び第2種低層住居専用地域を除く全ての区域にて適用をうけます。

建物を真横から見たとき、隣地側の建物の外壁は、ある一定の高さ以上の部分では、空間を斜線で切り取ったように、その下側より引っ込んでいなければいけない、という制限です。これにより隣家の日当たりと風通しを維持します。
一定の高さの算出方法は、用途地域によって異なります。

住宅系の用途地域の場合(第1種・第2種低層住宅専用地域を除く)




隣地境界線に、20mの垂直線を引きその上端から1:1.25の斜線内。






商業・工業系用途地域の場合

商業・工業系用途地域の場合は、 31mの垂直線を引きその上端から1:2.5の斜線内です。



授業のまとめ

以上のように、建築物の高さ規制について説明しましたが、例題をもとに復習してみましょう。

【例題】
南側に道路がある住宅系用途地域の土地に、家を建てようと思います。この場合に注意すべき建築物の高さ制限は、どれでしょうか?

答えは、「道路斜線制限」「北側射線制限」「絶対高さ制限」の3つです。(下図参照)

住宅系の用途地域の場合

(解説)
南側に道路があるので「道路斜線制限」、北側に家または土地があるので「北側斜線制限」、また「絶対高さ制限」範囲内であることです。「隣地斜線制限」については、高さ20mを超えなければ良いので制限はかかりません。

このように建築物の高さ規制は、前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するためのルールです。その事を理解して頂くことで、気持ちよくプラン設計を進めることができるのではないでしょうか。



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